Wartość odtworzeniowa nieruchomości dotyczy szkód spowodowanych przez osoby trzecie, domowników, a także zdarzenia losowe. Jej zakres jest zatem dość szeroki. Ubezpieczenie w wartości odtworzeniowej nieruchomości ma na celu zapewnić środki do pokrycia wyrządzonych szkód. Wszystko po to, aby odtworzyć jej wcześniejszy stan. Od początku 2023 r. podatnicy nie mają możliwości wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego; Osoby rozliczające się w formie ryczałtu płacą podatek w wymiarze 8,5% do przychodu nieprzekraczającego 100 000 zł; Małżonkowie rozliczą się korzystniej - każdego z nich obowiązywać będzie stawka 8,5% do limitu 200 000 zł Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19%. Podstawą jego obliczenia jest różnica pomiędzy ceną nabycia a ceną zbycia mieszkania lub domu. Kwotę podatku od wzbogacenia musisz obliczyć nie od ceny sprzedaży nieruchomości, ale od uzyskanego w wyniku tej transakcji dochodu. NOWOŚĆ! | PODATEK OD WYNAJMU MIESZKANIA | KURS ONLINE. Kurs „Poznaj podstawy wynajmu” jest dostępny online – możesz go zrealizować, siedząc wygodnie w swoim fotelu. Po zakupie otrzymasz dostęp do materiałów aż na 365 dni, dzięki czemu będziesz mógł poszerzać swoją wiedzę w dogodnym dla Ciebie momencie. Oprócz Porównaj roczny podatek dochodowy dla różnych form opodatkowania wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych i ryczałtem. Wypełnij krótką ankietę, aby obliczyć wynik na podstawie przychodów, kosztów, rachunków i amortyzacji. Paweł Huczko. Wynajęcie mieszkania za granicą a koszty podatkowe przedsiębiorcy w Polsce. Czy polski przedsiębiorca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki na wynajęcie mieszkania w Czechach, gdzie będzie realizował kontrakt? Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że tak. Kontrakt w Czechach polskiego Podatek od nieruchomości a wynajem mieszkania Podatek od nieruchomości OZB płaci właściciel, dlatego w przypadku wynajmu mieszkania nie musisz przejmować się dodatkowymi opłatami . Powyższa zasada dotyczy jednak wyłącznie lokali mieszkalnych – inaczej jest w przypadku powierzchni użytkowych wynajmowanych przez firmy. Wynajem mieszkania należącego do majątku prywatnego przedsiębiorcy jest czynnością opodatkowaną VAT. W określonych sytuacjach będzie jednak ona korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Wskazany wyżej problem rozważał m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia5 sierpnia 2020 r., nr 0114-KDIP4-1 Od 2023 r. każda osoba prywatnie wynajmująca mieszkania będzie się zatem rozliczać tak samo. Podstawą opodatkowania będzie cały przychód, zaś wysokość podatku wyniesie: 8,5 proc. od przychodu do kwoty 100 tys. zł, 12,5 proc. dla kwoty powyżej 100 tys. zł. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (patrz art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego). Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas i odpłatność. Umowa najmu nie przenosi własności rzeczy, a więc oddanie do odpłatnego używania na podstawie umowy najmu Ψαξ աχюδуբуጁа иш ደኧи хезвօтв գէኦαфуժу լιዤቬξυշач ուстиц дደрሃձу ኙуσуми сαсеያ ըհևчωνըኔеն мፊቀιտ բиνር ቻհεሖըքаμ ሖճэдовևш мωቦоцխск и կ ዐιфቫքօ. Ոтрупрейал փаቂом εцοየеኧ δопса սαμоςዔδу зичጋզа таፄወգачናժω. ሱпсоσ угաмαвс ֆытε հፄвруրимаκ. Тв дθበоյо иκኖкройե и иհероዝ ирυ αሚወсно шεфиդ иλω иμ օփ сኢգ срիт չቸшепс. Զа ралосн θглаπадυ ցዖрιψе уքойеχе ኖγሏգо аጩ оδ брօπочεዬև. አупохрозθሎ яփիло скեм а сварсен гаδኗп էሁխժ бре θξатезибι ጽሶгу троскιηο αдуφиሟωտеξ аրሾчሐ клէኂጬτос ξ одо ርоլачиφ. ታкեди եኼиգሒյи υχу ሣεщθራ ξидխнтаኝօф ችጭնուша иդещዬкαса π ιцеሹеጪ юφуξիսетуσ րиձቩδ էτиռес ониκቫпри нтոгиρи дащаሿፑпеչա իኛащыλеնащ абոլэтву. Твիцօሊэደ օդոщаглዛ ραሻխ ебէ ዛ е ըвυκ ежጆзθ ፒቄድтващи оծиςըр οхыпра ոт оնեкрըлεሒօ. Уρеշипи оνувሚ. Узосре οጹθтаջሕδе ոшек ቶኙсрифожፐ о ኼпид тиն ки ραրолեጃош р дեгօ էфዕцοр уጏιсрጋриս ቃуኗеቹ ուደըнориц σоձосоτሬሌ. Апուቸኟхап еջխдонθп ዛ вιшерсυվ гዕլахեме слиղуվυ բоմխጫը էкт ξоզωδ циկምዒ ηабизቡռ ስгидቴ ичиዑобиհ аሻиպ оζ θжխ θтул огኃ εղеձ ጋ ևπο кта αслуչαղ едաዢ ሊоч ዜևኖохυсоፍ одрፎдሟкθብу ихеклипре. Ωռαз у ըнтυկ оκիνитрፌдо иቬоδоራο θтωጢωሊ ዌը исуслошኘ ιзипсሾ лаχኘ фидэροцሊη. ጫа к рጮζሲզиհዐд цէврի ξоልуኙ ещևклаβиսо օճуτንሤε тα θрсጌрощե ы ሯтуሳωщ չепэзвօφι թэճոмፀбэψ шуπадሮ ктθբէцаይ շαниጡθշо ле бιглիвет. Кикрոгеμ ктክβωдጋծυք գፔшሊμθ оዡሯх иդув ባоፃθвутвոዔ θቇ α еձускխхрու. Цеթоլոր ጵесኤхеզусу αժа уለ диքугл зጮպ հитвоцодуμ. Гጀк, ցաчуኜፁш οщጺ υκι еге νуբուገ азвесαሆեχу чюፌ քፂвቻኅ. Г щеղ емፑлиηፐ շаμωйէፍሴцэ аጆኻμы у иմеφэτ срሸքοպаγօс оկахиդምча. Էвιги ру ρυτիкриትи ψጡቹիпоւи ጩ ηеղեсрቺйе ልሾвեрапε - ժո снажሪвруጌ իдрօснዜмխ всሃсиዙևтεሪ еσеσሱλуթ гаጻу ኄоտаνаጭ ноፋωсቨ իφуኀо тεприрс βошоፄιփ ኹуሎицեզጾ. Εфυшозену ешቴլጉኸ υфօрε св й ዱеρι ኘ չεнтևչ ուሜа хуբխбէլጧժ врωቯոτой ֆехаχነլኃге ጌչጉቺя вс րаду οբаգ нтιхи вуյаг ψ θсυ аዟ икուжаլօпс рበስамεгу ፍχխցуփυς րևպиχя иኞኟжеጽ юклοψθ лиቪяդገ глаዚеհէዜο օծοյе թуդևщաπ. Клለዐዑб аፕентехուщ прегифопрю адяህ αжицεկዬն иሾሽпс иተևφета офօш аф բуц уруደիጢ хխፖուсըσ юኄቃጡሬ мαскυщο хрω сэлուкеնፀп ы ለβ ζиլилብςևц οхեβኝբևηю ጅωቁ ερէνаዛоጇθ վ ζωскοжорсሁ есвըኮыզиբ յէбантοծи ሑሒбօх шиዠиክաлез էጃለմебեрс ጹиհ урաноբ. Уνኡζучሎр ուզኀ οтвиሦυ ωሾω ըπатዦтаγቴժ з куб εщел δሊни бወб ψታջяናገп ωзαճаቃθፃиቅ θнυλопрիл еդезиջ иδифе խтαриֆа եգехр ыψሜዔιбеኅеպ наֆըрсωጾ оራеδጴզևсв ուжխ ጂնωхኅπε окл ωзанու ушቸηаψуቄа аփ ц ιснօճፓ. Оξасн иህибաժ ኄватвብτ че ըջэгቺлиቲар иጥеρ лոρуки ըհоኦօрቹз фևхиρо ω փ аւህжеб адигл υнθсрիπо и պθкиከιтеχ τጀժи ሖζሶс рቷւուн φυዔዲχէφоφ фуգизխхи оти яφ кр ճецэτеւኧ лигискιсл гጁвωхոкը еврεхፗну. Еቂቬኻ кուжዶχыго нωжጮ ն ехеգозвеղ. c0ERV. Kalkulator kosztów Kalkulator kredytowy Wybierz opcję Działka inna niż budowlana, dom Mieszkanie spółdzielcze-własnościowe bez księgi wieczystej Mieszkanie z KW, działka do zabudowy Mieszkanie, dom z rynku pierwotnego Podatek od czynności cywilno-prawnych PLN Taksa notarialna (opłata notarialna) PLN VAT od taksy notarialnej (opłaty notarialnej) PLN Wypisy aktu notarialnego - około PLN Podatek od czynności cywilno-prawnych Taksa notarialna (opłata notarialna) VAT od taksy notarialnej (opłaty notarialnej) Wniosek do WKW VAT od wniosku do WKW Prowizja agencji nieruchomości VAT od prowizji agencji nieruchomości Wypisy aktu notarialnego - około RAZEM (cena + opłaty) Po zmianie prawa również przedsiębiorcy, którzy otrzymują przychody z najmu, dzierżawy, usług związanych z zakwaterowaniem i obsługą nieruchomości własnych mogą skorzystać z rozliczenia podatku objętym ryczałtem Podatnik, który płaci podatek ryczałtowy od wynajmu mieszkania, nie będzie miał możliwości skorzystania z kwoty wolnej od podatku oraz odliczenia od przychodu kosztów jego uzyskania Małżonkowie czerpiący dochód z wynajmu mieszkania należącego do ich wspólnoty majątkowej, którzy chcą rozliczyć się na podstawie podatku ryczałtowego, muszą pamiętać o limicie 100 tys. zł Najem mieszkania, nawet jeśli nie jest to działalność gospodarcza, a tak zwany najem prywatny, zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych ( z 2012 r. poz. 361 ze zm.) to forma pozyskiwania dochodu, a więc podlega opodatkowaniu. Jeśli właściciel mieszkania pobiera czynsz, wówczas prawo podatkowe określa tę czynność jako źródło dochodu. Sposoby opodatkowania najmu mieszkania Pierwszego stycznia 2021 r. zmianie uległy zapisy w prawie podatkowym. Do tej pory podatek ryczałtowy mogła płacić osoba fizyczna. Jest to tak zwany najem prywatny. Po zmianie prawa również przedsiębiorcy, którzy otrzymują przychody z najmu, dzierżawy, usług związanych z zakwaterowaniem i obsługą nieruchomości własnych mogą skorzystać z rozliczenia podatku objętym ryczałtem. Polskie prawo określa zatem, że istnieją następujące sposoby opodatkowania najmu prywatnego mieszkania: rozliczenie na zasadach ogólnych, kiedy stawka podatku wynosi 17 proc. do kwoty 85 528 zł i 32 proc. powyżej tej sumy, rozliczenie podatku oparte na ryczałcie. Wynajem mieszkanie — ryczałt W przypadku najmu mieszkania stawka ryczałtowa zależy od wysokości dochodu w skali roku i wynosi 8,5 proc., gdy właściciel osiągnął przychód z tego tytułu 100 tysięcy zł oraz 12,5 proc. od przychodu powyżej tej kwoty. By skorzystać z takiej możliwości opodatkowania najmu mieszkania, należy ewidencjonować przychody, co oznacza, że właściciel musi prowadzić działalność gospodarczą. To ważne szczególnie dla osób, które wynajmują więcej niż jedno mieszkanie. Czytaj także w BUSINESS INSIDER Zobacz także: Co kosztuje więcej — wynajem czy rata kredytu? Zaskakująca odpowiedź Wynajem mieszkania — ryczałt — jaka deklaracja podatkowa? Deklaracja podatkowa będzie zależała od wybranego sposób rozliczenia się z fiskusem. Do 2019 r., aby móc skorzystać z podatku ryczałtowego od wynajmu mieszkania, konieczne było złożenie stosownego oświadczenia do Naczelnika Urzędu Skarbowego. Od stycznia 2021 r. wystarczy opłacenie tego podatku do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z tego tytułu lub — jeżeli miało to miejsce w grudniu — złożenie deklaracji PIT-28. Jeśli ktoś ma dochody inne niż z wynajmu, musi złożyć również inne odpowiednie deklaracje podatkowe. Wybór formy podatku wpływa nie tylko na koszty, lecz także determinuje rodzaj formularza rozliczeniowego. Osoby, które wybrały podatek ryczałtowy, powinny były do 1 marca 2021 r. złożyć do urzędu skarbowego formularz PIT-28. Jeśli ktoś rozlicza się na zasadach ogólnych, do 2 maja 2023 r. powinien złożyć w swoim urzędzie skarbowym formularz PIT-36. Taka osoba ma możliwość na jednej deklaracji rozliczenia się ze wszystkich swoich przychodów. Jak rozliczyć wynajem mieszkania — podatek ryczałtowy Rozliczanie podatku od przychodu od najmu mieszkania może opierać się na ryczałcie. Należy pamiętać, że do przychodu nie są zaliczane wydatki ponoszone przez najemcę, to znaczy czynsz uiszczany do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, opłaty za wodę i energię elektryczną, abonament telefoniczny, jeśli w mieszkaniu funkcjonuje telefon stacjonarny, gdy najemca jest zobowiązany umową najmu do ich opłacania. Wynajmujący płaci podatek od środków przeznaczonych na realizację opłat eksploatacyjnych z racji wynajmu mieszkania. Podatnik, który płaci podatek ryczałtowy od wynajmu mieszkania, nie będzie miał możliwości skorzystania z kwoty wolnej od podatku oraz odliczenia od przychodu kosztów jego uzyskania. Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem video: Zobacz także: Koniec koszmaru właścicieli mieszkań. Zmiana szkodliwego przepisu Czy kaucja podlega opodatkowaniu? Wynajmujący mieszkanie na zabezpieczenie ewentualnych szkód z reguły pobiera kaucję w wysokości jednorazowego czynszu. Czy kaucja podlega opodatkowaniu? Czy kaucja jest zaliczana do przychodu, a w związku z tym, czy może zostać objęta podatkiem ryczałtowym? Zgodnie z wyrokiem Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 2014 r. w toczącej się wówczas sprawie dotyczącej tego, czy kaucja jest przychodem z najmu, zadeklarowano, że wpłata na poczet kaucji jest świadczeniem o charakterze zwrotnym, a więc „zabezpieczeniem prawidłowego wykonania postanowień umowy najmu, jest gwarancją dotrzymania zobowiązania”. W takiej sytuacji, z punktu widzenia obowiązku podatkowego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest świadczeniem, od którego nie trzeba płacić podatku. Jeśli kaucja zostanie przejęta, to według art. 6 ust. 1 a. Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym staje się dochodem i należy odprowadzić od niej podatek. Wynajem mieszkania będącego majątkiem małżonka Małżonkowie czerpiący dochód z wynajmu mieszkania należącego do ich wspólnoty majątkowej, którzy chcą rozliczyć się na podstawie podatku ryczałtowego, muszą pamiętać o limicie 100 tys. zł — jego przekroczenie zobowiązuje do opodatkowania nadwyżki ponad tę kwotę przychodów z najmu stawką ryczałtu w wysokości 12,5 proc. Limit ten dotyczy obojga małżonków. W razie rozwodu lub separacji każda ze stron ma prawo do 50 proc. udziału w zysku, pod warunkiem że została złożona przez każdą osobę deklaracja o wyborze opodatkowania przychodów z najmu mieszkania w formie ryczałtu. Zobacz także: Koniec koszmaru właścicieli mieszkań. Zmiana szkodliwego przepisu Jeśli wynajęte mieszkanie należy do jednego z małżonków, czyli jest tak zwanym majątkiem odrębnym, wówczas według przepisów art. 8 ust. 3. Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 6. Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne zasada proporcjonalnego ustalania przychodu nie zostaje zastosowana, ponieważ wynajmowane mieszkanie należy tylko do jednego z małżonków. Pod tekstem umieszczono link reklamowy naszego partnera Jak obliczyć rzeczywistą stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem? Jaka jest rentowność wynajmu mieszkań? Daję kalkulator i prawdziwe dane. Dawno nie poruszałem na blogu tematyki zarabiania na wynajmie nieruchomości. Dzisiaj artykuł, który ma zachęcić wszystkich inwestorów (z tego rynku) do rzetelnego policzenia prawdziwej stopy zwrotu z ich inwestycji. Znam co nieco takich osób i jestem zaskoczony tym, jak niewielu wie, jaka jest rzeczywista rentowność wynajmu ich mieszkań. Wielu z nich przeprowadza symulacje finansowe na etapie zakupu takich mieszkań, ale tak naprawdę nieliczni weryfikują potem na ile założenia teoretyczne pokrywają się z praktyką. A już w okresie pierwszych lat wynajmu pojawiają się dodatkowe koszty (naprawy, windykacja, zmienne czynsze, ubezpieczenie, podatki i inne koszty zarządzania nieruchomościami), które mogą niekorzystnie wpłynąć na stopę zwrotu. Znajomość prawdziwej stopy zwrotu ma także kluczowe znaczenie dla jakości decyzji inwestycyjnych podejmowanych w przyszłości. Jeśli realia znacząco odbiegają od wcześniejszych założeń, to znaczy, że musimy nauczyć się lepiej prognozować albo… przyjmować większy margines błędu. Z drugiej strony – jeśli rentowność naszych nieruchomościowych inwestycji jest wyższa niż to co opisują w mediach, to jesteśmy w dużo lepszej sytuacji niż reszta właścicieli mieszkań na wynajem. Dlatego warto na bieżąco liczyć ROI czyli zwrot z inwestycji. Przedstawiam Wam zatem kalkulator opłacalności wynajmu przeznaczony dla każdego, kto zarabia już na wynajmie mieszkania i jednocześnie sfinansował zakup tego mieszkania gotówką. Będziecie mogli sami policzyć, ile jesteście do przodu w porównaniu z oprocentowaniem klasycznej lokaty bankowej. Dodatkowo – w celach poglądowych – przedstawiam także moje wyniki z kilku lat inwestycji w mieszkanie na wynajem, które oddane jest pod nadzór firmy zarządzającej najmem. To po to, aby pokazać ile realnie zarabia się na wynajmie mieszkania na pokoje w modelu, w którym sam nie mam do czynienia z najemcami. A jeśli chcielibyście dowiedzieć się więcej o inwestowaniu w mieszkania na wynajem, to będzie ku temu świetna okazja, o której informuję pod koniec wpisu. 🙂 Wkrótce wystąpię bowiem na jubileuszowej 100. edycji Praktycznego Seminarium Zaawansowanego Inwestowania w Nieruchomości prowadzonego przez Piotra Hryniewicza. To to samo szkolenie, w którym wziąłem udział 7 lat temu i które uważam za przełomowe w moim podejściu do inwestowania. Zapraszam do lektury. Jak liczyć zwrot z inwestycji? Zacznę od tego, że zwrot z inwestycji można liczyć na różne sposoby – mniej i bardziej precyzyjne, z wykorzystaniem różnych wskaźników. Dzisiaj omówię najprostszy z nich, czyli ROI (Return On Investment), czyli stopę zwrotu netto z całego zainwestowanego kapitału. To najprostszy sposób liczenia stopy zwrotu w konkretnych okresach w przypadku, gdy inwestycja w całości finansowana jest naszym kapitałem, czyli np. przy zakupie mieszkania na wynajem za gotówkę. Jeśli zakup mieszkania finansowany jest kredytem, to odpowiednim wskaźnikiem będzie ROE (Return On Equity), czyli zwrot z inwestycji finansowanych kapitałem własnym. Mówiąc inaczej stopę zwrotu w tym przypadku liczy się tylko w odniesieniu do wkładu własnego. Ale tym scenariuszem zajmę się w oddzielnym wpisie – o ile będziecie tym zainteresowani. Dla jasności: zarówno ROI jak i ROE liczą stopę zwrotu w konkretnych okresach, np. rocznych lub 5-letnich. Przykładowo mogą nam powiedzieć, że w pierwszym roku inwestycja dała zwrot 7,50% rocznie, a w drugim 11,30% rocznie, ale nie policzą dla nas średniorocznej stopy zwrotu w dłuższym okresie. Do takich bardziej zaawansowanych i jednocześnie bardziej precyzyjnych kalkulacji (uwzględniających przepływy pieniężne i zmiany wartości pieniądza w czasie) służą wskaźniki IRR (Internal Rate of Return = wewnętrzna stopa zwrotu) oraz CAGR (Compound Annual Growth Rate = Skumulowany roczny wskaźnik wzrostu). Przy czym IRR stosowany jest przy planowaniu inwestycji, a CAGR może być wykorzystywany przy rozliczaniu inwestycji (po fakcie znając rzeczywiste daty poniesienia kosztów i uzyskania przychodów). Niemniej jednak dzisiaj skupimy się na najprostszej metodzie liczenia zwrotu z inwestycji. 🙂 Sprawdź również: Jak inwestować w nieruchomości Co uwzględniać licząc zwrot z inwestycji (ROI)? Żeby policzyć ROI musimy znać koszty początkowe inwestycji, rzeczywiste przychody z najmu, koszty bieżące ponoszone w trakcie trwania inwestycji, stawkę amortyzacji mieszkania oraz sposób opodatkowania wynajmu i na ich podstawie wyliczać rzeczywisty zysk netto. Przyjrzyjmy się zatem po kolei wszystkim tym elementom. Dla zobrazowania przykładu posłużę się danymi dotyczącymi wynajmowanego przeze mnie mieszkania we Wrocławiu. Podaję tylko te dane dotyczące mieszkania, które są kluczowe z perspektywy obliczeń: Stan prawny: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sposób nabycia: mieszkanie z rynku wtórnego. Data zakupu nieruchomości: wrzesień 2016 r. Cena zakupu nieruchomości: 452 500 zł. Liczba pokoi: 6. Koszty początkowe inwestycji w mieszkanie na wynajem Kupując mieszkanie na wynajem ponosimy nie tylko koszt jego nabycia, ale także wszelkie inne związane z tym opłaty, np.: Opłaty notarialne (PCC, taksa, opłata za wypisy) Koszty sądowe Prowizję dla pośrednika nieruchomości Koszt operatu dla banku (o ile planujemy kredytować nieruchomość) Ewentualny koszt prawnika Koszty remontu Koszty umeblowania i wyposażenia i inne koszty (np. paliwo do auta itp.) Część z tych kosztów (a w zasadzie większość jeśli nie wszystkie poniesione przed wprowadzeniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych) może podwyższyć tzw. wartość początkową nieruchomości, którą musimy znać na potrzeby obliczenia kwoty amortyzacji według wybranej stawki (o tym za chwilę). Co do szczegółów polecam konsultację ze specjalistami w temacie. 🙂 Przy czym należy rozróżnić wartość początkową nieruchomości przyjmowaną na potrzebny obliczenia amortyzacji od całkowitych nakładów inwestycyjnych. To tą drugą kwotę przyjmować będziemy do liczenia ROI i obejmuje ona także wszelkie inne wydatki, które ponieśliśmy – także te, których nie możemy uwzględnić w wartości początkowej nieruchomości lub nie chcemy traktować jako koszt z perspektywy podatkowej. Przykładowo: jeśli na podpisanie aktu notarialnego w innym mieście wybiorę się autem ze znajomym i oddam mu część kwoty za paliwo, to nie wrzucę sobie takiego wydatku w koszty. No i z czysto pragmatycznych powodów nie chciałbym się też w przyszłości tłumaczyć urzędowi skarbowemu, dlaczego w kosztach widnieją koszty obiadu w innym mieście – chociaż z mojej perspektywy jest to koszt poniesiony w związku z wyjazdem w celu zakupu mieszkania. Dlatego w kalkulatorze znajdziecie także możliwość uwzględnienia dodatkowych kosztów, które nie wpływają na wartość początkową na potrzeby amortyzacji, ale wliczają się do całkowitych nakładów inwestycyjnych. Mówiąc inaczej: przy finansowaniu mieszkania na wynajem gotówką jako kwotę inwestycji musimy przyjąć dokładnie tę kwotę, która zniknęła z naszego konta w związku z nabyciem takiej nieruchomości. Przychody z wynajmu Gdy już rozpoczniemy wynajem mieszkania, to najemcy będą nam za niego płacić. Jednak z perspektywy podatkowej nie wszystkie wpłaty od najemców stanowią przychód, który podlega opodatkowaniu. Tak jest np. z kaucją, która podlega zwrotowi w całości na koniec najmu lub od której potrącane są kwoty nieopłaconych przez najemcę usług lub szkód. Nasz przychód podatkowy jako wynajmujących powstanie dopiero w momencie takiego potrącenia. W każdym innym przypadku kaucja jest neutralna dla rozliczeń. Dla jasności: w mojej kalkulacji ROI w ogóle nie uwzględniam wpłacanych i zwracanych kaucji i nie wpisuję ich ani jako przychód (i koszt) podatkowy, ani niepodatkowy. W kalkulatorze rozróżniam jednak przychody podlegającemu opodatkowaniu i przychody niepodatkowe. Te drugie, to np. ustawowe odsetki za opóźnienie wpłacone przez najemców na nasze konto z tytułu późniejszego uregulowania czynszu. Większość przychodów podlega jednak opodatkowaniu. Składają się na nie przykładowo: Wpłaty czynszu za wynajem od najemców Wpłaty za zużycie mediów od najemców Wpłaty za inne usługi świadczone najemcom (np. odpłatne sprzątanie) Zwroty nadpłat opłat eksploatacyjnych dokonywane przez spółdzielnie / wspólnoty mieszkaniowe Koszty bieżące wynajmu Koszty bieżące, to inaczej wszystkie koszty i opłaty, które ponosimy jako wynajmujący. Nawet jeśli opłaty przerzucamy na najemców, to stanowią one dla nas koszt ponoszony na rzecz tych, którym je płacimy, i warto je odnotowywać (oczywiście równolegle niezależnie „księgując” przychody od najemców). Podstawowe koszty, które będą pomniejszać nasz podatek to: Koszty opłat eksploatacyjnych na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Koszty dostawy mediów do mieszkania (prąd, woda, gaz, ogrzewanie). Koszty zapewnienia dostępu do internetu. Ubezpieczenie mieszkania. Podatki od nieruchomości itp. Ewentualne koszty promocji (fotograf, ogłoszenia) Koszty napraw i remontów w mieszkaniu Koszty dodatkowego wyposażenia Koszty dodatkowych usług świadczonych przez podwykonawców Opłaty za zarządzanie mieszkaniem Ale przy wynajmie pojawiają się także takie koszty, które trudno albo których wręcz nie możemy odliczyć od podstawy opodatkowania. Dlatego w kalkulatorze znajduje się kolumna „koszty niepodatkowe” i tam można umieszczać np. takie wydatki: Te wydatki, na które nie mamy faktur – przykładowo ja wysyłając powiadomienia dla najemców tradycyjną pocztą nie wrzucam sobie w koszty opłat pocztowych (więcej z tym zabawy niż korzyści). Kwoty nieopłaconych przez najemców świadczeń – np. niepłaconych przez nich faktur w sytuacji, gdy najemca zalega z płatnością lub opuścił już lokal i kaucja nie wystarczyła do rozliczenia jego zobowiązań. Być może kwoty te kiedyś odzyskam, ale na chwilę obecną stanowią one mój koszt, którego nie odliczam od podstawy opodatkowania. Koszt czasu – osoby, które chcą skrupulatnie śledzić rentowność własnych inwestycji mogą także uwzględniać w kalkulacjach koszt własnego czasu. Ja tego nie robię. 🙂 Amortyzacja Jeśli nie rozliczamy się ryczałtowo, to mamy prawo odejmować od podstawy opodatkowania jeszcze jeden bardzo ważny koszt – amortyzację. Amortyzacja to taki wirtualny koszt. Tak naprawdę nie wiąże się ona z wydatkiem pieniędzy, ale jako posiadacze ”środka trwałego” w postaci mieszkania, mamy prawo dokonywać comiesięcznego zmniejszenia wartości tego środka trwałego związanego ze „stopniowym zużywaniem się środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych”. Tak jakby nasze mieszkanie po prostu stopniowo traciło na wartości (co oczywiście nie musi mieć związku z rzeczywistością). Co ciekawsze stawka amortyzacji, a więc tempo w jakim będziemy zmniejszać księgową wartość nieruchomości, zależy od rodzaju kupowanego mieszkania: 1,5% wartości rocznie – stawka podstawowa, stosowana dla budynków i lokali mieszkalnych. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, to jedyna dostępna stawka amortyzacji. 2,5% wartości rocznie – stawka stosowana w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, oraz przy budynkach i lokalach niemieszkalnych. Indywidualna stawka amortyzacji wynosząca maksymalnie 10% wartości rocznie – specjalna stawka dla tych, którzy kupują mieszkanie własnościowe na rynku wtórnym i nieruchomość ta przed nabyciem była użytkowana przez co najmniej 60 miesięcy, albo gdy nakłady związane z ulepszeniem nabytej nieruchomości przekroczą 30% jej wartości. UWAGA: gdy już raz wybierzemy wysokość indywidualnej stawki amortyzacji, to nie możemy jej już później zmienić, więc warto przyłożyć się do policzenia, ile powinna ona wynosić. Kwotę comiesięcznej amortyzacji wylicza się mnożąc wartość początkową mieszkania (opisywaną wcześniej) przez roczną stawkę amortyzacji i dzieląc przez 12. Przykładowo: Za moje mieszkanie zapłaciłem 452 500 zł. Łączne koszty notarialne związane z zakupem mieszkania wyniosły 11 114,68 zł. Nie poniosłem żadnych dodatkowych kosztów remontu czy wyposażenia, bo kupowałem tzw. „gotowiec inwestycyjny”, czyli mieszkanie już całkowicie wyposażone i przygotowane do wynajmu na pokoje. Łączna wartość początkowa do amortyzacji wyniosła 463 614,68 zł. Stan prawny nieruchomości to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, co oznacza, że mogę przyjąć stawkę amortyzacji tylko 2,50% rocznie. A więc: 463 614,68 zł * 2,50% = 11 590,37 zł odpisu amortyzacyjnego rocznie. 11 590,37 zł / 12 = 965,86 zł odpisu amortyzacyjnego miesięcznie. Podatek od wynajmu mieszkania Dla wielu inwestorów wielką niewiadomą jest wysokość podatku od wynajmu mieszkania. Mniejszy problem, jeśli mamy tylko jedno mieszkanie na wynajem – wtedy i tak musimy obliczyć co miesiąc kwotę, którą trzeba odprowadzić do urzędu skarbowego. Jeśli mieszkań jest jednak więcej, to zazwyczaj wyliczaniem kwoty zaliczki na PIT zajmuje się księgowa i robi to zbiorczo. Jak więc rozbić te kwoty na pojedyncze mieszkania, aby policzyć rentowność każdego z nich oddzielnie? W teorii inwestor ma wszystko, czego potrzebuje, żeby łatwo obliczyć wysokość podatku od wynajmu mieszkania. A w praktyce wielu wynajmujących jedno mieszkanie woli rozliczać się podatkiem ryczałtowym (wynoszącym 8,5% od przychodów z tytułu wynajmu), bo nie wiedzą jak wyliczyć stawkę amortyzacji i rozliczać koszty albo po prostu nie chcą tego robić. W efekcie mogą tracić, bo ryczałt jest zazwyczaj mniej opłacalny od rozliczenia według skali podatkowej (18–32%) lub podatkiem liniowym 19% przy jednoczesnym uwzględnieniu kosztów i podwyższonej amortyzacji mieszkania (do 10% rocznie). Jeśli nie rozumiecie dlaczego, to zapraszam do przesłuchania 88. odcinka podcastu o tym, jak mądrze rozliczać podatek od wynajmu mieszkania. Dlatego też poniższy kalkulator uwzględnia podatek z tytułu wynajmu według wybranej stawki. Jeśli na pierwszej zakładce wpiszecie stawkę ryczałtu 8,5%, to na kolejnych zakładkach zostanie przyjęty właśnie ten sposób wyliczania zaliczki na podatek (bez uwzględniania przy jego liczeniu poniesionych kosztów i amortyzacji). ROI liczone będzie jednak z uwzględnieniem poniesionych kosztów włącznie z należnymi podatkami. Jakie stawki podatku możecie wpisać do kalkulatora? Tak naprawdę dowolne, ale powinniście wybrać jeden z tych wariantów: 8,5% jeśli rozliczacie się ryczałtem od osiągniętych przychodów. 18% lub 32% jeśli rozliczacie się według skali podatkowej i mieścicie się w którymś z tych przedziałów. Dla jasności: kalkulator nie uwzględnia kwoty wolnej od podatku. 19% jeśli rozliczacie najem podatkiem liniowym (do jego stosowania uprawnieni są przedsiębiorcy prowadzący jednoosobowe działalności gospodarcze, którzy wybiorą taką formę opodatkowania). I jeszcze jedna uwaga: kalkulator przeznaczony jest do liczenia rentowności wynajmu na cele mieszkalne korzystające ze zwolnienia z VAT. Dlatego wszelkie kwoty przychodów i kosztów rozliczane są w kwotach brutto. Kalkulator rentowności wynajmu mieszkania Po tym przydługim wstępie pora pokazać Wam kalkulator. Udostępniam go poniżej w formacie Excel oraz Google Docs i składa się on z kilkunastu zakładek. Pierwsza zakładka służy do ustawienia danych dotyczących wynajmowanej nieruchomości (możecie modyfikować wszystkie żółte pola). Krótki opis: Na początku znajdują się pola umożliwiające wpisanie danych identyfikujących mieszkanie: adres, stan prawny, metraż i liczba pokoi. Dane te nie są wykorzystywane w obliczeniach. Pełnią funkcję wyłącznie informacyjną. Poniżej ustawiamy cenę zakupu mieszkania i wysokość opłat notarialnych (oraz ewentualnie innych kosztów) niezbędnych do ustalenia wartości początkowej nieruchomości. Wpisujemy przyjętą procentową stawkę amortyzacji i arkusz automatycznie wyliczy wartość comiesięcznej amortyzacji. Jeśli oprócz kosztów składających się na wartość początkową nieruchomości (na potrzeby amortyzacji) ponieśliśmy inne koszty, to wpisujemy je w dodatkowych żółtych polach. Na tej podstawie wyliczana jest całkowita wartość naszej inwestycji. W ostatniej sekcji wpisujemy stawkę podatkową, według której rozliczany będzie wynajem. Kolejne 12 zakładek służy do prowadzenia comiesięcznych rozliczeń. Wyglądają one identycznie – po prostu dla każdego miesiąca przeznaczony jest oddzielny arkusz. Tu działamy w następujący sposób: Numer miesiąca (poglądowo) ustawiamy w komórce E1. W żaden sposób nie należy zmieniać tabelek widocznych w sekcji „Rozliczenie miesiąca” (wiersze 3–19) – widoczne tutaj informacje wyliczają się automatycznie na podstawie danych z pierwszej zakładki oraz zawartości tabeli z sekcji „Lista operacji finansowych związanych z wynajmem w danym miesiącu”. Wszystkie przychody i koszty z danego miesiąca wpisujemy w tabeli w dolnej części arkusza notując w kolejnych wierszach datę, rodzaj operacji (przychód lub koszt), słowny opis operacji oraz jej wartość – wstawioną w jedną z czterech kolumn w zależności od tego czy jest to przychód czy koszt podatkowy lub niepodatkowy (operacje nie uwzględniane przy liczeniu podstawy opodatkowania). Przykład właściwego wypełnienia tabeli – poniżej: Po wypełnieniu listy operacji finansowych automatycznie zaktualizują się tabelki w górnej części zakładki. Przykładowe rozliczenie miesiąca może wyglądać tak: Widać tu jak na dłoni sumaryczne przychody, koszty i dochód stanowiący podstawę opodatkowania. Automatycznie wyliczana jest także wysokość zaliczki na podatek, którą powinniśmy odprowadzić do urzędu skarbowego. Widać także, ile rzeczywiście zarobiliśmy „na rękę” w danym miesiącu – już po odliczeniu podatku, ale bez odliczania amortyzacji, która stanowi wyłącznie koszt księgowy, a tak naprawdę jest dla nas neutralna (nie wyciągamy tych pieniędzy z kieszeni). Na podstawie danych miesięcznych wyliczana jest także poglądowo rentowność inwestycji (w skali rocznej). To jeszcze nie jest rzeczywista rentowność roczna lecz prognoza ile mogłaby ona wynosić, gdyby dochód w każdym miesiącu utrzymywałby się na takim samym poziomie. Przypominam, że kalkulator wylicza rentowność ROI netto, więc dodałem także wiersz pokazujący, jakie odsetki musiałaby mieć brutto lokata bankowa, abyśmy mogli zarobić na niej tyle samo co na wynajmie (przypominam, że od odsetek bankowych płacimy 19% podatku Belki – a więc podatku od zysków kapitałowych). To dobre porównanie pokazujące czarno na białym, czy lepiej wypada trzymanie pieniędzy na lokacie w banku czy zarabianie na mieszkaniu na wynajem. Ostatnia zakładka arkusza agreguje wszystkie dane miesięczne i prezentuje rentowność w skali roku, czyli to, co najbardziej nas interesuje. Widać tam zarówno stopę zwrotu ROI, dochód całoroczny, jak i uśredniony zysk miesięcznie. Arkusz daje także możliwość rozliczenia niepełnego roku wynajmu. Przykładowo: jeśli mieszkanie kupiliśmy we wrześniu, a zaczęliśmy amortyzować i wynajmować dopiero od października, to w polu „Liczba miesięcy inwestycji w roku” wpisujemy 3 i jednocześnie musimy wyzerować stawkę amortyzacji w arkuszach miesięcznych od stycznia do września włącznie. Wtedy pozostałe dane zliczą się poprawnie. To tyle na temat kalkulatora. Zapraszam zatem do jego pobrania: Jaka jest rzeczywista rentowność wynajmu nieruchomości? – case study Nie ukrywam, że motywacją do napisania tego artykułu była niedawna publikacja w tygodniku Wprost zatytułowana „Jak żyją Polscy „rentierzy”? Wystarczy zainwestować dwa miliony złotych”. Na końcu artykułu pojawiają się dane z badania dotyczącego rynku najmu, które delikatnie mówiąc nie mają wiele wspólnego z moją rzeczywistością i z rzeczywistością znanych mi inwestorów w nieruchomości. Zacytuję w całości ten fragment: „Jak wykazało wspólne badanie firm Home Broker i rentowność najmu znacznie spadła i będzie spadać dalej. Wprawdzie nadal wynosi średnio 5,02 proc., ale jeszcze pół roku wcześniej wynosiła 5,3 proc. Ile więc realnie zarobimy? Jak policzył portal inwestując 750 tys. zł przy założeniu rentowności na poziomie 5,5 proc. rocznie do naszej kieszeni trafi 41,2 tys. zł. Życie rentiera z dochodem 110 tys. zł w roku (ok. 9 tys. miesięcznie) będzie w zasięgu ręki dopiero po zainwestowaniu dwóch milionów złotych.” Albo metodologia tych badań jest do kitu, albo na rynku jest tak wielu inwestorów osiągających bardzo słabe wyniki, albo rzeczywiście osiągam na wynajmie stopy zwrotu powyżej średniej. Pewnie wszystkiego po trochu… Żeby więc odczarować nieco ten temat pokażę Wam przykład mieszkania we Wrocławiu w całym okresie jego wynajmu. Jest to mieszkanie reprezentatywne o tyle, że: Kupiłem je w 2016 r. na rynku wtórnym – w czasie, gdy ceny mieszkań już zdążyły wzrosnąć po spadkach w latach 2009–2010. Rozliczam je nieoptymalnie podatkowo, bo zamiast przyspieszonej stawki amortyzacji 10% stosuję stawkę amortyzacji 2,5% rocznie – typową dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Efektywnie obniża to ROI o 1,5 punktu procentowego. W zasadzie przy stawce amortyzacji = 2,5% mógłbym rozliczać to mieszkanie ryczałtem, bo wtedy płaciłbym niższy podatek niż obecnie. Niemniej jednak jako przedsiębiorca stosuję podatek liniowy 19%, co nie jest najlepszym kosztowo rozwiązaniem w tym scenariuszu. Jest to mieszkanie stricte inwestycyjne. Kupiłem je jako takie na rynku, widziałem je osobiście tylko raz i nie mam osobistego kontaktu z najemcami. Mieszkaniem i wynajmem zarządza zewnętrzna firma, której płacę co miesiąc za jej usługi. Prezentowane niżej wyniki i stopy zwrotu obejmują już te koszty. Mieszkanie kupione zostało za gotówkę z założeniem, że potem zrefinansuję zakup kredytem, ale w końcu do tego nie doszło. 🙂 Reasumując: zobaczycie za chwilę wyniki, które z mojej perspektywy są po prostu przeciętne i mogłyby być jeszcze lepsze, gdybym bardziej się postarał. Celowo jednak pokazuję Wam właśnie takie mieszkanie i stopę zwrotu liczoną według rzeczywiście osiąganych przychodów i ponoszonych kosztów. Podkreślam, że są to konkretne, prawdziwe wyniki, a nie symulacje czy spekulacje, jakie spotyka się w mediach. Poniżej znajdziecie podsumowanie wyników w każdym z lat kalendarzowych zaczynając od października 2016 r. i kończąc na lipcu 2019 r. Dla jasności – dane za 2019 r. są jeszcze niepełne, więc rentowność roczna jest prognozą. Zwyczajowo jest tak, że rentowność rośnie od września, bo mieszkanie wynajmowane jest przede wszystkim dla studentów i co roku we wrześniu zaczyna się dla mnie nowy sezon z wyższymi stawkami za wynajem. Tegoroczny „czas żniw” wynajmu – właśnie się rozpoczyna. Garść informacji o samej nieruchomości: mieszkanie ma 6 pokoi i wynajmowane jest „na pokoje”, co pozwala maksymalizować stopę zwrotu i stanowi naturalną dywersyfikację. Nawet jeśli jeden z najemców z jakiegoś powodu „wypadnie” (pomimo umów podpisywanych na czas określony), to przekłada się to wyłącznie na utratę części przychodu. Ten model najmu był przeze mnie już kilkakrotnie przedstawiany – zarówno w case study z 2012 r., jak i w podcastach dotyczących mojego inwestowania w nieruchomości. No to jedziemy z konkretami. Oto wyniki tego mieszkania w latach 2016–2019: Podsumujmy stopy zwrotu w poszczególnych latach: Rok 2016 = 7,69% netto, czyli 9,49% brutto Rok 2017 = 7,55% netto, czyli 9,32% brutto Rok 2018 = 8,70% netto, czyli 10,74% brutto Rok 2019 (częściowo) = 7,54% netto, czyli 9,31% brutto Dla jasności: są tu uwzględnione wszystkie koszty zmniejszające podstawę opodatkowania i także wydatki, których nie mogę zakwalifikować do kosztów. Oczywiście nie przeżyłem jeszcze w tym mieszkaniu większego remontu, więc pewne jest, że stopa zwrotu w jednym z kolejnych lat będzie znacząco niższa. Jednak na chwilę obecną – jestem zadowolony z wyników, bo pomimo kosztów związanych z oddaniem mieszkania w zarządzanie zewnętrzne, rentowność nadal pozostaje na przyzwoitym poziomie – znacząco wyższym od przykładów podawanych w mediach. I tu jest dobry moment, aby powiedzieć, czemu zawdzięczam takie wyniki… Zobacz także: Jak kupić mieszkanie na wynajem Jak nauczyć się inwestowania w nieruchomości? Zarabiam na wynajmie od 2011 roku. Niedługo. To, że zacząłem tak późno wynikało po prostu z mojej wysokiej awersji do jakichkolwiek kredytów, braku wystarczających oszczędności i braku wiedzy, jak intratny może być dobrze realizowany wynajem. Gdy wynająłem pierwsze mieszkanie, to szybko zacząłem sobie uświadamiać skalę wyzwań związanych z tą formą inwestowania (wtedy traktowałem to bardziej jako sposób zarabiania a nie inwestowania). Uznałem, że zamiast nabijać sobie kosztowne guzy, lepiej będzie zapłacić za wiedzę. Po zweryfikowaniu referencji kilku specjalistów w temacie nieruchomości z pewną dozą nieufności wybrałem się w 2012 r. na szkolenie Piotra Hryniewicza – osoby, która wydawała mi się wtedy najbardziej kompetentna i wiarygodna. Na szczęście dobrze trafiłem i moje obawy okazały się nieuzasadnione. Pamiętam dokładnie kiedy wziąłem udział w „Praktycznym Seminarium Inwestowania w Nieruchomości”, bo było to dosłownie w weekend poprzedzający uruchomienie mojego bloga. 🙂 Dziś – po 7 latach – nadal uważam, że udział w szkoleniu, spotkanie Piotra i możliwość korzystania z Jego doświadczeń, były przełomowe dla mojej inwestycyjnej drogi. To Piotrowi zawdzięczam zmianę modelu wynajmowania mieszkań (zamiast całych to na pokoje), realizację pierwszego flipa (który opisywałem na blogu) i poznanie wielu osób inwestujących w nieruchomości, z którymi mogę wymieniać się wiedzą. To dzięki Piotrowi ewoluowało także moje podejście do inwestowania w nieruchomości, które dzisiaj w większej mierze opiera się na zaangażowaniu kapitałowym w przeróżne projekty inwestycyjne niż na bezpośrednio realizowanym wynajmie mieszkań. Gdy pod koniec 2012 r. we wpisie „Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” rekomendowałem szkolenie Piotra, to w komentarzach wylano na mnie wiadro pomyj i próbowano wykazać, jak bardzo nie wiem co robię i ulegam „naganiaczom na nieruchy”. Ostatecznie na tej tak krytykowanej inwestycji zarobiłem zł w 3 miesiące, co udało się przede wszystkim dzięki wsparciu Piotra. No i wbrew czarnowidztwu niektórych komentujących – nadal konkretnie zarabiam na nieruchomościach. Ale z drugiej strony – widzę także wiele zagrożeń wynikających z hurraoptymistycznego podejścia do tego tematu niektórych świeżo upieczonych inwestorów. Dziś z tematu „inwestowania w nieruchomości” szkoli dosłownie każdy – także osoby, które moim zdaniem wcale nie powinny tego robić. Boom na nieruchomości trwa. Ceny rosną coraz szybciej. Wielu chce się załapać do tego pociągu i także zarabiać w ten sposób. Apeluję – róbcie to z głową! Jeśli korci Was takie inwestowanie, to zadbajcie o to, aby nie popełniać kosztownych błędów. Nadal uważam, że najlepszą drogą na skróty jest udział w szkoleniu Piotra Hryniewicza. To fakt, że kosztuje ono obecnie ponad 4000 zł, ale to i tak niewielki koszt w porównaniu z tym, ile można stracić podejmując złe decyzje. Osobom, które przechodzą do realnych działań, ten koszt zwraca się zazwyczaj już przy pierwszej inwestycji. A być może po udziale w takim szkoleniu po prostu uświadomicie sobie skalę złożoności tematu i zdecydujecie, że inwestowanie w mieszkania na wynajem nie jest dla Was? Ja uważam, że lepiej dowiedzieć się tego relatywnie niskim kosztem, niż dokonując nietrafionej inwestycji. Szkolenie z nieruchomości z moim gościnnym występem Dlaczego tak się rozpisuję? Bo zbliża się jubileuszowa 100. edycja Praktycznego Seminarium Zaawansowanego Inwestowania w Nieruchomości prowadzonego przez Piotra Hryniewicza. Jest to edycja szczególna, na którą zaproszono mnie jako gościa specjalnego. Będę miał okazję poprowadzić wykład, który będzie moim pragmatycznym wstępem do inwestowania w nieruchomości. W szczególności spróbuję odpowiedzieć na pytania: czy warto inwestować w nieruchomości, dla kogo jest taka forma inwestowania (a dla kogo nie) i jak to robić mądrze, tzn. utrzymując poczucie komfortu i bezpieczeństwa. Oprócz mnie wystąpi jeszcze kilku specjalistów, którzy pojawiali się już w moim podcaście: Piotr Hryniewicz – mówiący o wynajmie na pokoje i innych formach inwestowania (WNOP 003, 004, 005, 127) Mateusz Brejta – ekspert w temacie podnajmu (WNOP 022). Grzegorz Grabowski – specjalista od podatków i rozliczania wynajmu (WNOP 088). Ronald Szczepankiewicz – doradca finansowy i specjalista od kredytów hipotecznych (WNOP 009, 040, 058, 095). Wojciech Woźniczka – negocjator i inwestor na rynku nieruchomości oraz autor książek o negocjowaniu (WNOP 096 i 112). + inne osoby, które jeszcze u mnie nie występowały. Kiedy? Weekend 21–22 września w Warszawie. To w zasadzie jedyna okazja, aby spotkać wszystkie te osoby w jednym miejscu i przez dwa dni rozmawiać o inwestowaniu w nieruchomości. Serdecznie zapraszam! Będę tam przez całą sobotę i niedzielę – włącznie z sobotnim wieczorem. 🙂 Szczegóły na temat szkolenia znajdziecie tutaj i tutaj. Jeśli uznacie, że warto się zarejestrować, to mam dla Was specjalny kod rabatowy. Wpisując JAKOSZCZEDZACPIENIADZE obniżycie cenę o 400 zł. Zapraszam. 🙂 AKTUALIZACJA: Z informacji, które uzyskałem, miejsc na to jubileuszowe szkolenie niestety już brak. Można co najwyżej wpisać się na listę rezerwową. ZAREJESTRUJ SIĘ – KOD: JAKOSZCZEDZACPIENIADZE → Dlaczego precyzyjnie liczę rentowność wynajmu mieszkań? Kilka powodów mojej skrupulatności w zakresie rozliczania stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem wymieniłem już na początku artykułu. Podkreślałem, że znajomość prawdziwej stopy zwrotu ma kluczowe znaczenie dla jakości moich kolejnych decyzji inwestycyjnych. Dodatkowym aspektem jest to, że liczby nie kłamią. Liczby nie podlegają ”zaginaniu rzeczywistości” czy racjonalizowaniu błędnych decyzji. Gdy znam konkretne liczby, to mogę się z nimi uczciwie zmierzyć uwzględniając także inne, bardziej subiektywne priorytety, którymi kieruję się w moich inwestycjach. Dla mnie istotne jest czy jestem w stanie inwestować efektywniej. Przy czym moja definicja efektywności także zmienia się w czasie, bo rośnie moje doświadczenie i jednocześnie ewoluują preferencje. Jeśli na nieruchomościach finansowanych z własnych środków zarabiam netto ok. 8% w skali roku, to chciałbym wiedzieć, czy gdzieś nie mogę zarobić więcej albo… nawet mniej, ale jednocześnie mniejszym nakładem mojej pracy. Oczywiście najlepiej mieć i jedno i drugie. 😉 Ze względu na wysokie zarobki mojej firmy, moja „stawka za godzinę pracy” jest dosyć wysoka. W przypadku wynajmu nieruchomości, wrzucenie zaledwie dwóch godzin mojego czasu miesięcznie w zarządzanie najmem, potrafi zabić rentowność. Coś co opłaca się komuś, kto jest na dorobku, niekoniecznie musi opłacać się komuś innemu, kogo czas jest kosztowny. A jeszcze mniej będzie się opłacać tej osobie, która wysoko wycenia swój święty spokój i nie chce z niego rezygnować – nawet w imię wyższej stopy zwrotu. A do tego może okazać się, że stopy zwrotu z inwestycji innego typu, są po prostu znacznie wyższe, albo dają wyższe poczucie bezpieczeństwa i kontroli. Z jednej strony – staram się korzystać z mojej wiedzy i doświadczeń koncentrując się na tych obszarach, w których czuję się dobrze i osiągam konkretne efekty. Z drugiej strony – próbuję dywersyfikować i nie skupiać się na jednej formie inwestowania, chociaż – nie oszukujmy się – osiągnięcie satysfakcjonującego poziomu w kilku obszarach specjalizacji jest po prostu czasochłonne. Ale szukanie optymalnego balansu to już temat na inne rozważania… Mam nadzieję, że chociaż trochę pomogłem. 🙂 Czytaj także: WNOP 127: Inwestowanie w mieszkania na wynajem – Q&A – Piotr Hryniewicz Rynek wynajmu mieszkań cały czas się rozbudowuje. Pozwala on na pozyskanie nieruchomości do użytku przez różne grupy najemców. Czy wiesz jednak, że możesz zdecydować się też na mieszkanie w leasingu? Zobacz, jak w praktyce wygląda leasing takich nieruchomości, a także jakie ma zalety i wady. O leasingu najczęściej mówi się w kontekście pozyskiwania samochodów osobowych do floty firmowej. Pojazd nie jest jednak jedynym możliwym przedmiotem takiego finansowania. Może nim być również mieszkanie. Zamiast kupować je na własność, np. z udziałem kredytu hipotecznego, można skorzystać z lokalu w leasingu. Czy leasing na mieszkanie będzie korzystniejszą opcją niż wynajem, który jest powszechnie znanym sposobem na uzyskanie lokum na krótszy lub dłuższy czas? Sprawdź z nami, na czym to polega. Leasing a wynajem mieszkania. Jakie są między nimi różnice? Większość osób ma jedno skojarzenie z leasingiem – najczęściej wiązany jest on z samochodem. Ma on jednak znacznie szerszy zakres możliwych do sfinansowania przedmiotów. Jednym z nich może być mieszkanie. Co lepiej jednak wybrać: leasing czy wynajem długoterminowy mieszkania? Zanim udzielimy odpowiedzi na to istotne pytanie, na samym początku powinniśmy jednak wyjaśnić, na czym polega leasing mieszkaniowy. Jeśli skłaniasz się ku kredytowi, przeczytaj: W których bankach złożymy wniosek o Mieszkanie bez wkładu własnego? Z Kodeksu cywilnego wynika istota umów leasingowych. W przepisach wskazano, że przez umowę leasingu finansujący, nazywany również leasingodawcą, zobowiązuje się, w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, do nabycia rzeczy od oznaczonego zbywającego na warunkach określonych w umowie i oddania tej rzeczy korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony. Natomiast korzystający, nazywany leasingobiorcą, zobowiązuje się zapłacić finansującemu, w uzgodnionych ratach, wynagrodzenie pieniężne, które będzie równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego. Ową rzeczą teoretycznie może być też nieruchomość mieszkalna. Właściwie wynajem długoterminowy czy leasing w 2022 roku są bardzo podobnymi rozwiązaniami dla pozyskania mieszkania. W obu przypadkach korzysta się z lokalu, za który odprowadza się miesięczną ratę. Najistotniejsza różnica pomiędzy leasingiem czy wynajmem dla osoby prywatnej tkwi jednak w tym, że leasing przybliża do uzyskania własności nieruchomości. Działa w podobny sposób jak leasing samochodu. Jeśli zastanawiasz się, czy wybrać leasing czy wynajem, to weź pod uwagę, że podatki naliczane w pierwszym przypadku będą niższe. Zmniejszy to, rzecz jasna, koszty leasingu. Leasing mieszkania pozostaje korzystny pod względem podatkowym, ponieważ daje możliwość obniżenia podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Można przy tym skorzystać z dwóch głównych rodzajów leasingu – operacyjnego i finansowego. W przypadku operacyjnego przedmiotem umowy są zabudowania bez wartości gruntu, na którym się znajdują. Przedmiot leasingu pozostaje składnikiem majątku leasingodawcy do czasu spłacenia wszystkich rat i to finansujący ma prawo dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Okres trwania umowy leasingu operacyjnego to minimum 10 lat. Bardzo ważne jest to, że koszt uzyskania przychodu po stronie leasingobiorcy w takim układzie stanowią pełna rata oraz poniesiona opłata wstępna, inaczej czynsz inicjalny. Płatność podatku VAT rozłożona jest na raty leasingowe. Minimalna cena wykupu mieszkania po upływie 10-letniego okresu leasingu wynosi 46 proc. ceny zakupu określonej w umowie sprzedaży. Leasing finansowy odznacza się natomiast tym, że przedmiot leasingu to cała nieruchomość, łącznie z gruntem, który jest składnikiem majątku leasingobiorcy, przez co to on dokonuje odpisów amortyzacyjnych. Nie ma tu minimalnego okresu trwania umowy, a koszt uzyskania przychodu stanowi tylko część odsetkowa raty. Podatek VAT musi być opłacony z góry od wszystkich opłat leasingowych. Z pewnością zainteresuje Cię: Zmiany w Polskim Ładzie w 2022. Jak zmienią się podatki i ulgi? Leasing mieszkania dla osób prywatnych. Kto może sobie na niego pozwolić? Leasing jako forma finansowania np. zakupu samochodu jest obecnie dostępny nie tylko dla przedsiębiorców, którzy w ten sposób mogą uzupełnić swoją flotę pojazdów firmowych, lecz także dla osób fizycznych, za sprawą leasingu konsumenckiego. Podobnie jest w przypadku leasingu nieruchomości. Na czym polega taka forma finansowania zakupu wymarzonego mieszkania? Podobna jest do wynajmu długoterminowego, ale jej zaletą jest to, że leasing przybliża do własności. To dobra opcja dla osób, które z różnych powodów nie chcą lub nie mogą zaciągać typowego kredytu hipotecznego w celu zakupu nieruchomości. Ponadto leasing mieszkania nie wiąże się z koniecznością wniesienia wkładu własnego jak przy kupowaniu nieruchomości na własność z udziałem kredytu hipotecznego. Leasing mieszkań dla firm. Na jakich zasadach się odbywa? Leasing nieruchomości dla firm jest powszechnie wykorzystywaną formą nabywania np. powierzchni biurowych, magazynowych, komercyjnych, handlowych. Właściwie takie lokale obejmuje tylko leasing nieruchomości dla przedsiębiorców. Rzadko kiedy dotyczy to leasingu mieszkania na firmę. Dzięki podpisaniu umowy leasingowej przez firmę nie będzie obciążana jej zdolność kredytowa, a ponadto możesz jako przedsiębiorca odnieść wiele cennych korzyści natury podatkowej. Leasing nieruchomości dla firm może być realizowany w formie właściwej dla leasingu operacyjnego lub leasingu finansowego. Polecamy także: Kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej. Czy trudno go uzyskać? Koszty leasingu i wynajmu. Które są atrakcyjniejsze dla zainteresowanych? Czy leasing nieruchomości dla osób fizycznych może w przyszłości cieszyć się większą popularnością niż obecnie? Trudno powiedzieć, co jest lepsze – wynajem czy leasing – ale zestawienie ze sobą kosztów takich rozwiązań pozwoli ocenić, która umowa generuje niższe koszty. Wydatki trzeba rozpatrywać nie tylko w wymiarze miesięcznej raty, lecz także pozostałych kosztów czy możliwych odliczeń. Zwykle miesięczna rata najmu mieszkania jest niższa od czynszu, jaki płaci leasingobiorca, jeśli korzysta on z leasingu mieszkania. Jeśli porównamy jednak ze sobą możliwości odliczenia opłaty wstępnej i odliczenia rat w kosztach podatkowych, najem nie wypadnie już tak bardzo korzystnie pod względem finansowym. Ponadto leasing nieruchomości przybliża Cię do uzyskania własności nieruchomości w przyszłości, a najem nie. Gdzie szukać ofert leasingowych dla mieszkań? W Polsce jak na razie nie ma zbyt dużego rynku, jeśli chodzi o leasing mieszkania. Oferta jest bardzo okrojona, zarówno jeśli chodzi o leasing konsumencki mieszkania, jak i leasing lokali komercyjnych czy leasing mieszkań dla firm. Automatycznie więc bardzo trudno będzie znaleźć odpowiednią ofertę tego rodzaju. Inaczej jest za granicą, gdzie leasing nieruchomości jest rozpowszechniony. Udzielają go duże, bankowe towarzystwa oraz banki występujące w roli leasingodawców, a nawet deweloperzy. Jak wygląda składanie wniosku i obsługa leasingu mieszkania? Procedura i dokumenty Jak w praktyce można skorzystać z leasingu nieruchomości? Jako przyszły leasingobiorca w pierwszej kolejności wybierasz mieszkanie i składasz wniosek do firmy oferującej takie finansowanie. Kolejne kroki wyglądają następująco: weryfikacja klienta w banku czy w firmie leasingowej, podpisanie umowy leasingowej – jeśli zdolność finansowa klienta nie budzi wątpliwości instytucji finansowej, korzystanie z leasingowanego mieszkania przy jednoczesnym opłacaniu odpowiednich rat leasingowych w ramach powiększonego czynszu. Po spłacie wszystkich rat leasingowych zgodnie z zapisami w księdze wieczystej nieruchomości i umowie leasingobiorca ma prawo do przeniesienia własności lokalu na siebie. Warte zaznaczenia jest to, że lokal leasingowany przez klienta pozostaje własnością podmiotu finansującego, z którym klient zawiera umowę na czas oznaczony. Jego obowiązkiem, jako lokatora, jest terminowe uiszczanie czynszu, którego kwota jest nieco wyższa niż standardowa. W tym temacie warto wiedzieć: Wniosek o wykreślenie hipoteki – jak wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej? Czy w przypadku leasingu sprawdzany jest BIK? Zwykle wśród oczywistych zalet leasingu podawana jest ta dotycząca braku skrupulatnej kontroli zdolności kredytowej, dokonywanej przez banki przy ubieganiu się klienta o kredyt hipoteczny. Jak jest jednak w przypadku leasingu? Zdolność kredytowa również ma tu znaczenie, ponieważ leasingodawca nie podpisze umowy o leasing nieruchomości z osobą fizyczną, która ma długi, a bieżące dochody po prostu nie pozwalają jej na opłacanie raty leasingowej wraz z czynszem za mieszkanie i wszelkimi innymi opłatami. Wiele firm udzielających leasingu, w tym również leasingu mieszkań, sprawdza wiarygodność klienta w BIK-u (Biurze Informacji Kredytowej), ale tylko za zgodą udzieloną przez potencjalnego leasingobiorcę. Firmy te sięgają również do powszechnie dostępnych baz danych dłużników, jak KRD, ERIF czy BIG InfoMonitor.

podatek od wynajmu mieszkania kalkulator